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租賃法律

簽訂租約須注意的事

租賃行為中最重要的文件就是租賃契約了。它陳述了許多重要的條款,如租期多久、押租金金額多少、管理費如何計算與支付、能不能養寵物、能不能分租、房東在何種狀況下可進入已出租房間,甚至一旦發生訴訟時誰來付律師費用等。重點是儘管大多為口頭承諾,還是白底黑字寫下來。雖然口頭承諾似乎較簡單及非正式,但這也是常導致糾紛的原因。假設對於能不能分租,爾後房東或房客有人反悔,那結果可能是雙方在法院上喋喋不休的爭論誰對誰錯。大家所公認的正義,就在契約本身的規範,故永遠記得一件事,法律是講求證據的。

一、房客何時能終止租賃契約:
一般而言,除非房東明顯違約,否則房客較不能終止契約的。舉例來說,房東拒不修繕或危及房客安全與健康時。如果房客因工作地點改變,通常也要在契約書中說明程序,如須於一個月前通知等。否則沒有正常的原因下終止租賃,房客仍然要付完整期的房租。

二、房東何時能終止租賃契約:
房客明顯違約或違法時,房東可以合法終止契約,如遲繳房租、禁養寵物而偷養或從事非法行為﹝如販賣毒品等﹞。首先房東通知房客﹝建議用存證信函﹞要終止契約,內容要陳述違約事實,並可限期改善或限期搬走,甚至警告房客有法律刑責等。

以下是簽約的五大陷阱,注意易租網整理的幾點,簽約絕對不吃虧!

一、押金:
押金一般來講是兩個月租金,依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金,如房東要求過高的押金,房客可據理力爭。

二、違約金:
房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金,若房東要求押金全扣,房客得在簽約時據理力爭,違約金部分法律並無規定,所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金,將來即以此合約為準。

三、租期:
租期最少是一月,雅房也有半年一簽的,超過一年以上租約,房客最好註明承租超過一年不扣違約金,另外為了避免房東一年後漲價,房客可要求簽兩年或三年的租約,只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。

四、房東違約:
房東若在租期中要收回房子,除非房客同意,不然不管房東要賠多少錢,都是行不通的,不過慣例上,通常房客會接受一個月租金的違約金,另找棲身之所。

五、修繕問題:
房子結構性的缺陷,如漏水龜裂等是由房東負責修繕,房東不處理,房客可以照相存證後請商家修繕,款項由租金或押金中扣,消耗性物品的損壞由房客負責,如燈管、燈泡、橡膠墊片等,如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。

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